上银基金一周早知道|房地产市场2023年回顾与2024年展望
一、市场概况(12.18-12.22)
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上周A股持续弱势震荡，上证指数-0.94%、深证成指-1.75%、创业板指-1.23%、沪深300指数-0.13%，上证指数险守2900点整数关口，创业板指连续第六周下跌，北向资金全周累计净流出超22亿元。展望后市，从时间上看，岁末年初往往是有利A股行情启动时间窗口，一旦有利好催化，A股有望随时展开新一轮上升行情。
二、热点聚焦：
Peek材料性能优异应用广泛，国产化带来投资机会
近期PEEK(聚醚醚酮)材料应用和国产化受到一定市场关注。PEEK材料是一种高性能的特种工程塑料，具有优异的耐高温、阻燃、耐磨、耐腐蚀、自润滑等特性，应用领域广泛。与工程塑料相比，PEEK材料兼具刚性和韧性，机械性能表现优秀，是全球性能最好的热塑材料之一；与金属材料相比，PEEK材料强度大的同时自身重量较轻，适用于医疗、汽车和机器人等对轻量化要求较高的领域。未来，随着3D打印、机器人等新兴领域的崛起，PEEK材料有望拓展至更多领域，新下游应用的崛起有望为PEEK打开成长空间。
PEEK材料于1987年开发，并于20世纪90年代正式商业化。2019年PEEK材料全球市场消费量预计约5835吨，主要用于交运(40%)、工业(25%)、电子(25%)、医疗及其他(10%)等领域。根据市场Emergen Research测算，全球PEEK市场容量在2019年为7.21亿美元，2019-2027年间全球PEEK材料市场规模有望增至12.26亿美元，对应年复合增长率6.8%。
全球PEEK消费主要集中在欧美和亚太地区，欧洲是PEEK最大市场，相关产业发展相对成熟，近年来随着全球电子信息、汽车、航空等高端制造产能不断向亚太转移，亚太PEEK消费增长速度远超欧洲。其中，中国PEEK市场需求增长速度尤为突出。2019年至2022年期间，中国市场的PEEK消费量由1400吨提升至1950吨，对应全球消费量占比由24.0%提升至25.8%。根据前瞻产业研究院的数据，2012-2021年中国PEEK消费量由80吨增至1980吨，对应年均复合增长率为43%。随着PEEK材料应用领域的拓展，未来几年我国PEEK市场需求量将持续增长，至2027年需求量有望提升至5079吨，年复合增长率约为16.8%。
供给格局方面，目前全球仅有少数几家公司能够生产PEEK材料，且产能有限。其中，英国PEEK龙头生产商产能达每年7150吨，占全球总产能的60%。2016年以来，我国PEEK材料的国产化进程正在加速，打破了国外公司在该领域的垄断地位，国产PEEK材料逐步在国内高端制造领域应用扩大。而且随着产能不断提高，国内PEEK生产企业取得了成本优势，使得国产PEEK材料价格显著低于国际市场价格，有助于进一步推动PEEK材料的应用和发展。
根据沙利文咨询统计，截至2021年，国内企业PEEK材料的合计产能约为每年2400吨，产量约为1154吨，仅能满足当年国内下游领域客户对PEEK需求的50%，国内企业整体产能利用率不足一半。假设我国PEEK材料主要终端应用产品维持不变，2027年我国PEEK市场需求量有望提升至5079吨。另外，随着产业链上下游及科研院所对于PEEK材料的不断研究，PEEK的新应用也在陆续推出，从而进一步拓宽PEEK材料未来的需求量及市场规模，例如在颅骨修补及固定产品、脊柱类产品、新能源汽车800V电机漆包线、人形机器人领域的应用。
综上所述，PEEK材料具备优异的物理性能、当前合适的价格和未来较大的降本空间，有望激活下游需求。随着市场需求的增长和规模的扩大，PEEK材料行业有望迎来更大的发展空间，国产替代的突破有望带来不错的投资机会。
三、每周关注：
房地产市场2023年回顾与2024年展望
1、2023年回顾
2023年房地产行业持续承压，根据国家统计局数据，2023年1-11月，全国商品房销售面积约10亿平方米，同比下滑8%，商品房销售金额约10.5万亿元，同比下滑5%。考虑季节性因素以及当前新房市场情绪，预计2023年全年商品房销售面积接近11.5亿平方米，其中住宅约10亿平方米。拆分新房及二手房销售数据来看，根据房管局数据，典型城市2023年前11个月二手房累计同比增长22%，考虑到2022年12月基数较低，预计全年全国二手房交易面积同比有望增长30%，整体房屋销售中二手房占比将从2022年的18%上升至22%，新建及二手住宅累计成交规模为13.5亿平米。
从商品房新开工和竣工数据看，2023年呈现明显的弱开工、强竣工现象。2023年1-11月房屋新开工面积8.7亿平方米，同比下滑21%，竣工面积6.5亿平方米，同比上涨18%，两者出现较明显的分化。其中，弱开工主要受限于房企信用扩张弱势以及新开工主观意愿低，体现为房企到位资金减少和拿地大幅下滑；强竣工主要来自“保交楼”政策的推动，以及受2022年停工项目顺延，购房者对于现房偏好提升，企业以加速竣工方式实现现金回流等多种因素的推动。
从土拍情况来看，尽管在各地政府供地结构的调整下，核心区优质地块成交占比提升，导致整体来看各线城市楼面价同比均上涨，但是三四线城市土拍普遍低迷。根据中指院数据，2023年1-11月600城出让金规模仅为3万亿，预计全年土地成交金额将不足4万亿，较2020年的高点累计下降50%左右。从房企的拿地策略看，一二线核心城市仍为布局重点，市场对高能级城市的去化能力信心更强。
2023年四季度房企融资端政策有所放松，但融资开闸仅针对部分优质房企和白名单房企，行业整体依然处于“融资难”的市场环境，其中以民营房企最为突出。2023年房企债务压力持续，叠加销售市场的长期低迷，8月以来部分房企进行债务展期甚至违约，市场对于房企信用风险的关注度大幅提升。
2023年政策发力居民端，以放松需求相关的政策为主，主要包括调整限购、调整认房认贷标准、下调首付比例、降低贷款利率、核心城市调整普通住宅认定标准等。
2、2024年展望
目前的政策组合是稳健的基础货币政策叠加宽松的信用政策，基于2023年的政策指引和市场表现，中性假设下，我们判断商品房市场或将继续下行，2024年的两大重要对冲增量来自保障性住房和城中村改造，其中保障房能够对冲下滑的实物交易量，但难以对冲信用收缩，城中村改造有信用的货币化安置也有实物量拉动，尤其是拆除重建类项目，但是带动程度较上几轮棚改和量化宽松整体较弱。基于以上考虑，我们对2024年行业的总量数据进行预测，预计2024年竣工好于销售好于新开工好于投资。
首先，销售是最核心的变量环节。鉴于现阶段行业供求关系已发生重大变化，2021年以来拿地下行，在居民对未来收入预期和房价下跌预期没有明显改善的基础上，预计2024年销售仍会惯性下滑。
制约新开工的核心矛盾是行业高库存，房企信用扩张整体呈现弱势，房企扩张的意愿和能力均受限，预期拿地和新开工将继续下行，复苏预计滞后于销售。竣工方面，考虑2024年保交楼和项目延期的相关影响减弱，保障房或能创造部分增量，且明年还有2021年期房销售高峰拉动，预计仍是总量中表现最好的环节，但增速较今年放缓且2025年起压力增加。
房地产投资增速不容乐观，其中投资30%来自土地购置费，65%来自与施工相关的建安投资，以上两项预期继续下滑，不考虑城中村和保障房投资，在拿地下滑20%、施工投资下降8%的背景下，预计2024年房地产投资可能继续下滑。
综上，2024年在中性假设下，销售惯性下滑，施工强度下降，投资端依然承压，地产投资或继续下滑，市场信心的恢复需要一定时间。当前政策环境友好，随着利好因素的持续积累，三大工程在2024-2025年发挥作用填补缺口，或能帮助行业基本面回归平稳运行区间。